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超市投资明细报告及损益分析
超市投资明细报告及损益分析
来源:中制冷设备网    2009-10-21
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在开店之前,损益分析及损益平衡点的预估,可作为预定地取舍的依据。开店后,必须每月盘店计算盈余,一般来说,要估算1年或6个月的损益已很困难,若要预估10年的损益,困难度将更高,因为其中变数太多,不可不慎。

 

(一) 营业额预估(不含加值营业税)

为何要做10年的营业额预估,因为10年间会影响营业额的因素,大概包括以下几种:

 

1、 物价上涨指数

(续致信网上一页内容)>每年物价将因原料价格上涨,人工薪资上涨,土地、房屋成本上涨而上升,此上升指数即一般所称的通货膨胀。

 

2、 人口数、户数的移动

商圈内因居民住宅的兴建而搬入一些外来人口,生育率提高或人口移出等。

 

3、 市场的没落

传统市场因后继无人,消费趋势改变而流向超市。

 

4、 竞争店的加入

市场被竞争店瓜分。

 

5、 道路交通体系的改变

导致交通更为方便或阻碍频生。

 

6、 消费行为改变或产生业态发展新趋势

 

(二) 销售成本预估

以10年内计划扩充店数来推测商品成本。举例说明,超市可能因采购能力扩大,使销售成本降低几个百分点(以美国为例,20家店毛利率为18%,在成立30家店时可达22%――23%),另外损耗也会因管理技术的提高而降低,因此全公司应有一个长期毛利率目标,作为努力的方向。

 

(三) 营销费用

(1) 房地产取得成本的前提,必须按有关法律规定。一般土地不列折旧,房屋则须提列折旧。

(2) 租金按照租屋合同规定做调整。

(3) 开店成本(贷款)的利息应包含押金利息负担。

(4) 保险费用(产物保险)依承保金额按月计算每月保费。

(5) 有些超市附属于大楼地下室,需按使用面积数提列管理费用。

(6) 依税法规定,材料以及办公设备皆有不同的折旧年限,这些也应列入管理费用。

(7)薪资费用按调薪幅度调整,但需注意薪资在管理费用中做占的比例有限,超过时生产力将出现危机,故薪资水准的管理和职员、兼职打工的比率需依年度调整,以保持生产力的提高。

(8)水电费用也有调升的可能,因为在长达10年内难保没有能源危机事件。美日等先进国家,目前已有法令强制规定设备制造业者要加强省电设施。

(9) 单店促销费用较高,多店则较低,但促销费用以不超过营业额1.5%为主。新开店可少列些修理费用,而3年以上的旧店则需多加预提。

(11)其他,如电话、教育培养、文具、印刷、制服、包装、损耗品标签、油墨、差旅、劳保、伙食津贴、员工奖金、交通和杂项费用等。

 

(四) 损益平衡点销售额预测

损益平衡点销售额是店铺收益和支出相等时的营业额,超过此营业额,店铺即产生盈余,低于此营业额即表示亏损,计算方式如下:

(1)固定费用:将前述每月固定支出项目累加起来即为固定费用,包括员工薪资、公用事业水电费、电话费、固定租金、折旧、押金利息、开店贷款利息、保险费用、修理保养费等。

(2) 销售毛利率:即销售毛利占营业收入的百分比。

(3)变动费用:包括直接营运成本、包装费、广告促销费、工资等。把会随营业额多少而变动的项目累加之后占营业额的百分比,称为变动费用率。

(4) 损益平衡点销售额:公式如下

损益平衡点销售额=固定费用/(销售毛利率-变动费用率)。

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